Quando alguém tem interesse em construir uma casa, é costume primeiro comprar um terreno, para depois procurar o arquiteto. Raro é quando o cliente procura nosso atelier com a intensão de construir e ainda não comprou o terreno. Esta prática, entretanto, impõe aos futuros proprietários, uma série de riscos e inconvenientes que poderiam ser previstos e evitados com a consultoria de um arquiteto na fase da aquisição do terreno no qual se pretende construir.
Visando contribuir com esta importante escolha, abaixo elencarei 15 preceitos que considero indispensáveis na hora de escolha de um terreno para construir:
01 – Verifique a topografia do terreno.
A declividade e demais características topográficas do terreno são determinantes para a implantação de uma edificação. Sua inobservância poderá acarretar em custos extras elevados para a adequação do terreno tais como aterros, cortes e muros de contenção. É também importante ressaltar que a declividade do terreno deve ser mensurada a partir de instrumentos técnicos e de precisão, pois a percepção visual é, em geral, enganosa.
02 – Certifique-se das características do subsolo.
As características do subsolo influenciarão diretamente no tipo de fundação da edificação. Conhecemos casos em que loteamentos foram edificados sobre aterros inativados exigindo soluções de fundação complexas e custosas.
O procedimento mais indicado, neste caso, é a contratação de uma sondagem de solo, entretanto, havendo construções lindeiras, é possível identificar característica do solo nas iniciativas construtivas da vizinhança.
03 – Tipo de construção permitida na região.
A maioria das cidades são setorizadas em zoneamentos. Cada região é regulada por mecanismos de urbanização previstos no Plano Diretor Municipal. Algumas atividades são proibidas em determinadas regiões. A partir da solicitação de uma certidão de uso e ocupação do solo, junto à prefeitura municipal, é possível identificar quais tipos de atividades poderão ser acolhidas pela nova edificação. É importante solicitar a certidão antes de adquirir o imóvel para que surpresas desagradáveis sejam evitadas.
04 – Verifique a localização e características dos vizinhos.
Uma análise de vizinhança e de entorno é sempre recomendada e ajuda a compreender a relação da futura edificação com o entorno já consolidado.
05 – Avalie a infraestrutura disponível na região.
A partir de uma análise urbanística será possível compreender como se dará a relação do imóvel com os polos geradores de tráfego e os pontos nodais e com isto perceber os impactos, positivos ou negativos, destes sobre a futura edificação.
06 – Matrícula do Imóvel.
Solicite uma certidão de matrícula atualizada junto ao cartório de imóveis da circunscrição. Nela será possível ver a situação de regularidade do imóvel.
07 – Peça a Certidão Negativa de Débitos Municipais.
Esta certidão informará se existem dívidas de impostos e tributos municipais que recaem sobre o terreno objeto da negociação.
08 – Certidões de Ações Civis
É preciso saber ser há processos judiciais contra o atual proprietário que envolvam o terreno a ser vendido.
Solicite certidões de ações cíveis junto à Justiça. É preciso saber se há ações de protesto, de execuções fiscais e de ações federais do proprietário e de seu cônjuge, que recaiam sobre o imóvel.
09 – Recuos obrigatórios e Vielas Sanitárias.
É preciso conhecer as condições de urbanização estabelecidas pelo Código de Obras e Plano Diretor dos municípios. Este item 09 e os próximos, 10, 11 e 12, referem-se às exigências legais previstas na legislação urbanística.
Os recuos obrigatórios tratam do necessário afastamento da edificação de suas divisas, ou seja: a edificação deverá manter corredores e afastamentos de fundo e de frente. Estas dimensões e exigências estão previstas na Legislação.
As vielas sanitárias são previstas para a passagem dos sistemas de coleta de esgotamento sanitário e drenagem de água pluvial, em geral ela é prevista nos fundos dos terrenos em declive, ou mesmo até nas laterais de terrenos. Esta informação pode ser notada na certidão de matrícula, ou junto á prefeitura local, na secretaria competente.
10 – Taxa de permeabilidade.
A taxa de permeabilidade refere-se à quantidade de terreno que deverá ser preservada como jardim. Na verdade a exigência não se vincula ao jardim propriamente dito, mas a uma área para a infiltração (absorção) da água da chuva no solo. Esta é uma condição de urbanidade e de ecologia. Por um lado contribui para a recarga dos lençóis freáticos, garantindo a manutenção da produção de água potável para todos nós e por outro evita o costumeiros alagamentos e enchentes, uma vez que parte considerável da água pluvial deverá ser absorvida em seu próprio imóvel.
As legislações municipais estabelecem os percentuais de permeabilidade para cada região da cidade e para cata tamanho de terreno.
11 – Coeficiente de Aproveitamento.
Este índice refere-se à quantidade de área construída que poderá ser construída no terreno, somando-se todos os pavimentos (térreo, primeiro andar, segundo andar). Visando regular o adensamento populacional e preservar a paisagem urbana, cada imóvel e cada região da cidade possuem coeficientes de aproveitamento distintos.
12 – Taxa de Ocupação.
A taxa de ocupação refere-se ao percentual de ocupação da edificação no terreno. Quando compramos um terreno, logo imaginamos que poderemos ocupá-lo totalmente com área construída. Isto não é possível. A taxa de ocupação visa permitir que a edificação “respire”, que ela possa ser insolada e ventilada adequadamente. Desse modo a taxa de ocupação é muito bem vinda para a promoção da salubridade e da qualidade de vida dos futuros usuários da edificação. As taxas de ocupação também são reguladas a partir do zoneamento urbano e do tamanho dos terrenos.
13 – Elementos Climáticos: a trajetória aparente do sol.
É fundamental compreender a relação do terreno com a trajetória aparente do sol (onde ele nasce, onde se põe, sua natural declividade para o norte, enquanto desenvolve sua trajetória aparente). Isto tudo será determinante para o bom desempenho climático da futura edificação.
14 – Elementos Climáticos: o vetor dos ventos dominantes na região.
Outro fator de fundamental importância para o desempenho climático é a ventilação natural. O Atlas Eólico do Estado de São Paulo, por exemplo, mostra as rosas dos ventos das regiões paulistas. Nele poderemos vislumbrar o vetor dos ventos dominantes em cada região e assim, escolher o melhor terreno, em função da melhor ventilação natural. Isto favorecerá a escolha da posição de portas e janelas que, futuramente, proporcionarão o fenômeno da ventilação cruzada, fazendo a troca do ar viciado e do calor no interior da futura edificação.
15 – O Genius Locci.
Os antigos romanos diziam que cada lugar possui um gênio, uma genialidade, uma vocação, uma propensão. Assim, antes de construir eles precisavam conhecer e sentir o “espírito do lugar”. A partir desta percepção sensível saberiam o que caberia naquele sítio.
Herdeiros desta importante tradição milenar, por fim, diria eu que é fundamental sentir a energia e compreender a vocação do lugar, para então decidir adquiri-la e edificar a obra.
Esperamos que estas dicas possam contribuir nas tomadas de decisões de vocês!
Há braços!
Ronei Costa Martins Silva
Arquiteto e urbanista.
